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投資抑制策導入後の中国の不動産市場
2005年08月04日 (木) 02:05 | 編集


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「ウハウハ!中国株。」

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今日のニュースは、


投資抑制策導入後の中国の不動産市場 (日本総研)
今年3月の「全人代」以降、中央政府・地方政府により不動産投資抑制策が相次いで導入された。しかし現状、上海市などの不動産価格は高止まっており、先行き不透明感が残る。
■本格化する不動産投資の抑制
2005年に入り、中国政府は安定成長を目指して不動産投資の抑制に本格的に動き出した。これまで積極財政策による公共投資と不動産投資の拡大が景気を支えてきただけに、不動産投資抑制の本格化は、不動産バブルの発生がもたらすマクロ経済への悪影響を政府が再認識したことの表れといえる。
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「a.住宅ローン金利の引き上げ、b.不動産取引に関連する課税体制の整備、c.一定条件の不動産物件の転売禁止、など一連の不動産投資抑制策」

「不動産投資が過熱しているとみられる地域において5月末に、普通住宅と高級住宅を区別する基準が公表され、高級住宅の購入に対する課税が強化」

中国の不動産市場は、土地の価格や株価の上昇が期待できる非常に魅力のある分野ですが、政府がこれほどまでに介入してくるとなると、少しややこしいですね。
不動産株は、難しい気がします。

僕は昨日、上海リアルエステート(1207HK)を売りました。
残る不動産株は、中国海外発展(0688HK)だけとなりました。
石油株に乗り換えようか?と思ってます。



シャンハイリアルエステート




チャイナオーバーシーズ

中国海外発展:傘下会社が建築管理の契約締結(中国情報局)
このようなニュースでも、株価が反応せず・・・・
たんなる調整なのか?
株は難しいです。
まず、3月に開催された「全人代」で、温家宝首相は2005年の主な経済目標の一つとして不動産価格の抑制をあげた。これを受け、3月から5月にかけて、国務院常務委員会、中国人民銀行、財政部など7官庁は、a.住宅ローン金利の引き上げ、b.不動産取引に関連する課税体制の整備、c.一定条件の不動産物件の転売禁止、など一連の不動産投資抑制策を発表した。

今回の不動産投資の抑制に関連して、地方政府の指導者の責任が問われることが明記されたこともあり、各省・直轄市は相次いで具体的な政策を導入した。上海市政府は3月7日、分譲住宅の短期間の転売に対する課税措置を導入するとともに、銀行の住宅ローンの条件を一層厳格化するなど、直ちに中央政府の方針に応じた。また、江蘇省は上海市を含む地域外の投資家による不動産投機を抑制する目的で、5月から200万元以上の高級住宅を購入する際の住宅ローン金額の上限を購入価格の5割としたほか、1年以内の転売に伴う住宅ローンの名義変更を認めないなどの措置を導入した。さらに、不動産投資が過熱しているとみられる地域において5月末に、普通住宅と高級住宅を区別する基準が公表され、高級住宅の購入に対する課税が強化された。
■依然として高止まりの不動産価格
一連の投資抑制措置が本格的に動き出した6月から7月にかけて、不動産売買取引の件数が大きく減少したが、価格の大幅な変動はみられなかった。

上海市では、a.4~6月期の分譲住宅物件の成約件数は、1~3月期に比べて80%減少したこと(中国不動産協会)、b.不動産売買価格の前月比の伸び率は大きく鈍化したものの、前年同月比が依然として高止まっていること、c.郊外物件の売買価格は下落した反面、都心部の高級物件の価格が高い水準を維持していること、d.外国の機関・個人投資家によって高級物件および商業物件が大量に購入されたこと、e.中国人民銀行上海支店は6月中旬に「上海市銀行貸出ガイドライン(2005)」を発表し、自家用住宅物件への貸し出しを重点的に保証すること(不動産取引の低迷に対する配慮)、などの動きがみられる。

他の地域についてみると、第1に、中央政府による不動産売買取引から発生する個人所得税(1999年導入、税率は20%)の徴収を徹底する方針を受けて、北京市や南京市などが6月からこれを一時的に導入したものの、市場取引件数の急減に伴って撤廃された。第2に、沿海部の地方政府は不動産価格の年間上昇率を10%以下に抑制することが中央政府の目標であると解釈する一方、内陸部の地方政府は、沿海地域との不動産価格の乖離が大きいこともあり、今回の不動産投資抑制策の対象地域外と考えている。第3に、中央政府の方針により6月以降、高級住宅の購入額と売却額の差額に対して営業税が徴収されるようになったが、北京市や上海市をはじめ主要都市は高級住宅の「基準」を1戸あたりの平均面積が140平方メートル以上と高く設定している。
■今後の見通し
このように、地方政府は不動産市場の急速な冷え込みを回避しようとしているようにみえる。このことは、不動産価格が上昇した背景と緊密に関連している。これまで、地方政府は財政収入の確保(不動産関連収入が地方の財政収入の3割強を占める)と、高い経済成長の維持などを目的として、不動産投資の拡大を促進し、不動産価格の上昇を黙認してきた。また、地方政府の影響を受ける地方レベルの銀行部門は、不良債権比率の引き下げ、収益率の改善を図る目的により、不動産開発業者や個人向けの住宅ローンを促進してきた。

中央政府による不動産投資抑制策は強化されたが、不動産価格や不動産投資の伸び率をどの程度まで抑制するかについて、具体的な目標が明示されていないため、地方政府は中央政府の方針を最小限で執行しているのが現状である。中央政府と地方政府の利益が相反する状況が続くかぎり、中央政府の方針が浸透するのは難しい。

中国の不動産市場は安定的な経済成長を維持するうえで最も重要な分野の一つであることから、慎重な政策運営が望まれる。
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